聽說，房貸申請不下來了？
山雨欲來風滿樓，“停貸”的消息刺激買房人的神經，房企和銀行一樣緊張。
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子彈飛一會兒後，真相逐漸被還原—
“房貸荒”只是“荒”局部：城市與城市不同，銀行與銀行不同，停貸與延長放貸週期不同，新房與二手房也不同。
01精準“潑冷水”
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雖然沒有官宣，但有些城市部分銀行業務人員，委婉暗示已經暫停二手房貸款。嚴肅君根據多地媒體報道，整理如下—
最終以銀行口徑其爲準
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更多的，只是延長了房貸放款週期。
貝殼研究院數據顯示，6月份，72個重點城市中46個城市有延長。廣州較上月延長14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區城市放款週期也基本延至100天以上。
另外，這批重點城市中，28個城市房利率發生變化，其中24城首套房貸利率上浮，22城二套利率上浮，沒有一個城市下調房貸利率。
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從地域上來看，長三角地區漲得最狠。蘇州首套房利率漲了65個基點，紹興、杭州漲了30個基點。
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這兩組數據發生變化的城市，有個共同點，就是前段時間樓市很熱，成交井噴。
顯然，哪裡市場過熱，哪裡就需要“潑冷水”。
而作爲全國調控表率的北京，房貸利率”按兵不動”，二手房尚未出現停貸，只有少數銀行表示額度告急，對貸款人的資質要求更嚴格。
02市場熱度與房貸額度錯配
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今年1-5月，全國商品房銷售面積爲6.6億平方米，商品房銷售額爲7.1萬億元，兩組數據同爲歷史同期最高水平，同比增長分別爲36.3%、52.4%。
《2021消費者置業信心指數報告》顯示，8成以上的購房者都會以貸款形式買房，總量上來了，房貸需求也隨之而來。
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以往，銀行年中和年末也會出現放款速度變慢、貸款額度緊張的情況。
與往年不同的是，今年初公佈的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對房地產貸款集中度進行管理，明確限制了各檔銀行，房地產貸款和個人住房貸款佔比的上限。
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而有機構統計，去年37家上市銀行中有13家銀行佔比超標；今年截止到4月，20家上市銀行年報中房地產貸款佔比，有8家銀行踩了紅線。
銀行只能通過提高房貸利率、延長貸款週期甚至停貸的方式，緩解壓力，努力向紅線內靠攏。
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開發商賣出了更多的房子，銀行卻拿不出更多的貸款，甚至還要壓縮，這種市場熱度與房貸額度的錯配，直接影響的是購房者。
03二手房影響直接，新房衝擊更大
額度不夠，銀行往往會先拿二手房開刀。
首先，二手房貸款額度大、產權不如新房明晰，交易過程更復雜；
其次，二手房藉助於中介進行，關係不緊密，新房的媒介是開發商更有保障，合作長期，關係更牢靠、親密；
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第三，從風險角度看，如果二手房房齡大或有很多歷史遺留問題，貸款更困難。比如，鄭州60平米以下沒有配備燃氣的二手房目前“停貸”。
二手房流動性被限，效果立竿見影。
6月數據顯示，50個重點城市的二手房成交量環比下降了20%。而去年同期環比下降幅度僅12%。
“房貸荒”的長期效應，對新房市場衝擊更大。
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少量甚至沒有額度的情況下，新房也沒特權。熱門城市武漢部分銀行，就同時停止了新房和二手房貸款。
以房換房作爲市場交易常態，前期屬於二手房交易流程，後期無論換新房還是二手房，如果買方卡在房貸上，需要這筆錢的賣方就會陷入被動狀態。
不同的是，二手房牽涉的主要是個人，新房統一出口是房企。
房企若不能回款，沒有資本購買新地，直接影響當地財政收入；
資金鍊斷裂，放貸的銀行最先受牽連，然後向房屋承建商、材料供應商層層波及，到買房人這兒，面臨的可能是延期交房、爛尾。
面對新房與二手房交易的困局，僅從房貸角度看該不該買、怎麼買，也得分情況。
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04買房策略二選一
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刨除不確定的交房風險，買二手房不如買新房。
銀行偏愛新房，貸款容易；國家偏愛新房，方便實現房住不炒的調控需求，向下抑價、向上控品。
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但如果有能力支付全款，二手房流通受限的行情下，利於談判、撿漏。
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刨除首付壓力過大的情況，晚買不如早買。
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從72城主流房貸利率走勢來看，今年還會繼續上調，買的越晚加的槓桿可能越大。
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當然利率已經很高的城市，比如河南洛陽，存在樓市泡沫破裂的風險，謹慎入市。
刨除新房和二手房之間的糾結，等剛需不如等改善。
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新房、二手房由於前期貸款受阻，時間越長壓力越大，最終做出退讓的只能是賣方。
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戶型越大、總價越高，博弈的時間越長，買房價格談判的空間越大。相反，剛需適合儘早下手。
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除了兩道紅線外，去年夏天三道紅線的融資新規，也讓房地產交易在資金供給端、需求端被限，額度吃緊或將成常態。
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銀監會主席郭樹清的那句“押注房價永遠不會下跌的人，最終會付出沉重代價”，猶言在耳。
這句話不是對買房用來居住的人說的，是對投資或者投機者說的。而事實是，首付弱的剛需、首次置換人羣，也被誤傷了。
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對一個城市來說，長遠看總會有解決辦法；但對個人來說，如果正好卡這兒，會影響了整個買房計劃。
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瞭解規則，在規則縫隙中選出損失最小的方案，是購房者在越來越被限的大環境下，最好的心態。
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面對這次風波，你申請的貸款還順利嗎？對你買房計劃有沒有影響？
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